As isenções do imposto de renda na venda de imóvel por pessoa física

O ganho de capital é definido como a diferença positiva entre o valor da venda de bens ou direitos com o respectivo custo de aquisição. Nessa linha, quando uma pessoa física realiza uma venda de um imóvel que se valorizou, em regra, deve incidir o imposto de renda sobre o ganho de capital, com base nas alíquotas abaixo[1]:

No entanto, a legislação nacional traz uma série de hipóteses de isenção em casos de venda de imóveis por pessoas físicas que podem ser utilizadas mediante o preenchimento de uma série de requisitos, gerando uma economia tributária significativa.

A 1ª modalidade de isenção que pode ser elencada é a isenção dos pequenos valores de venda, voltada para os casos em que o valor de venda do bem é igual ou inferior a R$ 35.000,00.[2] 

A 2ª modalidade consiste na isenção do valor de venda de imóvel único, aplicável nos casos em que o proprietário realiza a venda do seu único imóvel, desde que não ultrapasse o valor de R$ 440.000,00 e que não tenha sido realizada outra alienação nos últimos 5 anos.[3]

O 3º tipo de isenção, de aplicabilidade mais complexa, é voltada para os casos de reaplicação do produto da venda dos imóveis residenciais, afastando o imposto de renda, caso o alienante, no prazo de 180 dias a contar da celebração do contrato, aplique os valores da venda do imóvel na compra de outro imóvel residencial situado no país[4].

Todavia, a aplicação desta modalidade deve ser analisada com cautela, visto que a aplicação parcial dos valores recebidos em outro imóvel residencial[5], implica na incidência do imposto de renda sobre as parcelas que não foram investidas no outro imóvel. Ou seja:

Ex.: João comprou sua casa por R$100.000,00 em 2005. No ano de 2010, pela primeira vez, vendeu essa casa pelo valor de R$300.000,00, gerando um ganho de capital de R$200.000,00 (valor da compra – valor da venda). Se dentro de 180 dias após a celebração do contrato de venda do imóvel ele comprar outro imóvel por somente R$ 50.000,00, deve incidir imposto de renda sobre os valores restantes do ganho de capital (R$150.000,00).

Além disso, a Instrução Normativa 599 da Receita Federal regulou os direitos provenientes da isenção, impondo mais restrições de aplicação, especialmente para quem compra ou vende o imóvel de maneira parcelada, sendo este um importante fator de análise negocial.[6]

Nos casos de venda do imóvel à vista e compra do novo imóvel residencial de forma parcelada, a isenção só será aplicada aos valores utilizados para pagamento dentro do prazo de 180 dias a contar da celebração do primeiro contrato de venda do imóvel.

Já nos casos de venda e aquisição de imóvel de forma parcelada, a isenção só incide para os valores recebidos e aplicados no novo imóvel dentro do prazo de 180 dias a contar da celebração do primeiro contrato de venda do imóvel.

Assim, fica evidente que a simples forma de pagamento do imóvel pode influenciar completamente na regra dos 180 dias exposta anteriormente, devendo o proprietário avaliar se vale a pena ou não vender ou comprar seu imóvel de forma parcelada ou, ao menos, reduzir o número de parcelas para não ultrapassar o limite dos 180 dias da isenção do Imposto de Renda.

Disclaimers:

1. As isenções não afastam o dever de efetuar as declarações de imposto de renda.
2. A IN 599 da RFB já foi questionada judicialmente por outros fatores em que houve a restrição de benefícios tributários previstos em Lei. Todavia, este Autor entende que tais limitações são ilegais e inconstitucionais pela inexistência de leis disciplinando, de forma mais específica, tais temas.

[1] Art. 21.  O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 25% (vinte e cinco por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais);

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais);

IV – 30% (trinta por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais).

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

[2] Art. 22, da Lei 9.250/95 – Fica isento do IR o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação seja igual ou inferior a 35.000,00.

[3] Art. 23, da Lei 9.250/95  Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

[4] Art. 39, da Lei 11.196/05 – Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

[5] Observe-se que a Instrução Normativa 2070/2022 permitiu a aplicabilidade da isenção para fins de quitação total ou parcial do débito remanescente de aquisição de imóvel residencial já possuído pelo alienante, como nos casos de quitação de financiamento.

[6] Art. 2º Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País. […]

7º Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção de que trata o caput, observado o disposto nos parágrafos precedentes:

I – nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

II – nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

III – nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.